L’achat d’un bien immobilier en viager libre est moins répandu que le viager occupé. Et cela pour une raison simple. Il est très peu connu des vendeurs, mais aussi des professionnels de l’immobilier. Pourtant, le viager libre est plus avantageux pour l’acheteur. Par contre, avant tout achat, prenez le temps de bien connaître tous les détails de cette vente peu commune. Autant pour vous que pour votre vendeur.
Qu’est-ce que le viager libre ?
La base d’une vente viagère est élémentaire. Le vendeur, dit crédirentier, cède son logement à un acheteur, dit débirentier. Cette cessation entraîne le paiement d’une somme fixe, dit le bouquet, le jour de l’acquisition. Puis s’ensuit des rentes mensuelles. Ces dernières sont dues jusqu’au décès du vendeur. Le bien en viager libre, comme son nom le suggère, est vendu libre d’occupation et d’usufruit. Par conséquent, le débirentier en perçoit la pleine propriété immédiatement.
Les avantages du viager libre
Côté acheteur
L’intérêt premier de cet achat est la jouissance sans délai du logement. Dès la signature de l’acte notarié, l’acheteur pourra à sa guise en faire son habitation, ou le mettre en location. D’un point de vue financier, le bouquet est équivalent à 20 à 30% de l’estimation globale du bien. Cependant, aucun texte de loi fixe cette somme qui reste par conséquent négociable. Dans de rares situations, des viagers libres sont mis en vente sans bouquet.
La somme de départ étant largement moindre face à une acquisition immobilière classique, le viager libre est une bonne alternative pour les personnes aux revenus plus modestes ou fluctuants (chômeurs, indépendants, saisonniers…). Enfin, contrairement aux idées reçues, un achat en viager peut être revendu avant le décès du vendeur.
Côté vendeur
La vente en viager libre est plus avantageuse pour le vendeur qu’une gestion locative de son bien. En effet, il percevra un capital conséquent immédiatement en plus des rentes qui lui sont assurées à vie. Le crédirentier n’aura plus à supporter les charges liées à son bien (taxe d’habitation, taxe foncière, travaux). Côté fiscalité, il n’est pas en reste. La loi prévoit un abattement sur les rentes, compris entre 30% et 70% suivant l’âge du vendeur au moment de la vente.
Les précautions à prendre
Les avantages sont indéniables, néanmoins il y a des détails à prendre en considération. Il est important de rappeler que le paiement du bouquet se fait en un seul versement et sans avoir recours aux crédits bancaires. C’est par conséquent aux vendeurs de considérer les possibilités financières de ses acquéreurs. La possibilité d’ajouter une clause de réversion est importante. Elle permet au conjoint survivant de toucher la rente complète. Par conséquent, l’acheteur ne verra pas sa mensualité baisser.
À noter que s’il s’agit d’un investissement à but locatif, le loyer perçu devra obligatoirement être inférieur à la rente. Dans le cas contraire, la vente pourrait se voir annulée. Tout compte fait, l’achat par viager libre, bien que rare à trouver, comporte de nombreux intérêts. C’est une option à envisager sérieusement pour investir en immobilier.
